Постанова № 1073: зміни до ціноутворення у будівництві

Постанова № 1073: що змінилося у ціноутворенні в будівництві

Автор: Яна Мельниченко, адвокат АО «Шкребець і партнери»
Опубліковано: вересень 2026 р.

Постанова КМУ від 26 серпня 2026 року № 1073 суттєво змінила правила аналізу цін на матеріальні ресурси у будівництві, запроваджені Постановою № 1512. Йдеться не про технічне коригування окремих положень — а про фактичне переналаштування всієї моделі ціноутворення: від диференціації матеріалів за їх впливом на вартість до чіткого розмежування твердої та динамічної договірної ціни.

Основна частина змін Постанови 1073 набула чинності 01.09.2026. Окремі положення — зокрема щодо аналізу цін учасником процедури закупівлі при підготовці тендерної пропозиції — почнуть застосовуватися з 1 січня 2027 року.

Аналіз цін починається не з договору, а з вартості об'єкта

До 1 серпня 2027 року встановлений Постановою № 1512 порядок аналізу цін застосовується до об'єктів будівництва, загальна кошторисна вартість яких становить від 1,5 млн грн.

Тут принципово важливо розрізняти загальну кошторисну вартість об'єкта та ціну конкретного договору. Один об'єкт може реалізовуватися в межах декількох закупівель або договорів. Тому вартість окремого договору сама по собі не визначає необхідності застосування всього механізму аналізу.

Для об'єктів, кошторисна вартість яких не перевищує 1,5 млн грн, порядок аналізу в перехідний період визначається замовником самостійно — у власному організаційно-розпорядчому документі.

Після 1 серпня 2027 року вартісний поріг втрачає значення: аналіз цін застосовуватиметься незалежно від загальної кошторисної вартості об'єкта.

Одна ціна — кілька різних юридичних контекстів

Одним із ключових результатів Постанови № 1073 стало чіткіше розмежування стадій, на яких проводиться аналіз цін.

Матеріальний ресурс може з'являтися у проєкті кілька разів: під час складання інвесторської проєктної документації, при підготовці тендерної пропозиції, у складі договірної ціни та під час оформлення виконаних робіт. Найменування матеріалу залишається тим самим — але його юридичне значення на кожному з цих етапів різне.

• Замовник проводить аналіз при складанні інвесторської кошторисної документації
• Підрядник — якщо розроблення проєктної документації покладено на нього, а також при застосуванні динамічної договірної ціни під час підготовки актів приймання виконаних робіт
• При твердій договірній ціні аналіз концентрується на етапі підготовки документів для укладення договору; з 1 січня 2027 року вимоги поширяться також на учасника процедури закупівлі при формуванні тендерної пропозиції

Тому вже недостатньо просто встановити, чи проведено аналіз. Необхідно визначити — ким, на якому етапі і за яким алгоритмом.

60/30/10 та 60/40: ресурс оцінюється відповідно до його впливу на кошторис

Одна з найбільш практичних змін — система розподілу матеріальних ресурсів за їх вартісною значущістю.

До 1 серпня 2027 року для формування інвесторської кошторисної документації, твердої договірної ціни та тендерної пропозиції застосовується модель 60/30/10:

• 60% (ресурси, що формують найбільшу частину вартості) — аналіз на підставі щонайменше трьох цінових пропозицій виробників, імпортерів, їх офіційних представників або дистриб'юторів
• 30% — спрощений порядок із ширшим колом допустимих джерел
• 10% — найбільш спрощений механізм підтвердження

Після 1 серпня 2027 року співвідношення змінюється на 60/35/5.

Для взаєморозрахунків за динамічною договірною ціною — окремий розподіл 60/40: підвищений стандарт підтвердження зберігається для ресурсів, що формують 60% загальної вартості, для решти 40% — спрощений порядок.

⚠️ Важливо: не можна механічно переносити модель 60/30/10 на взаєморозрахунки за динамічною ціною. Це різні моделі для різних стадій — змішування може призвести до помилок при перевірці.

Питання про кількість необхідних цінових пропозицій не може розглядатися ізольовано. Спочатку потрібно визначити стадію реалізації проєкту та вид договірної ціни.

Публічна ціна з офіційного сайту отримала повноцінне нормативне значення

Постанова № 1073 визнала ціну на офіційному вебресурсі виробника, імпортера, їх офіційного представника або дистриб'ютора повноцінним джерелом для аналізу — за умови, що вона дозволяє:

• ідентифікувати продавця
• ідентифікувати конкретний ресурс
• встановити одиницю виміру та ціну
• визначити період актуальності інформації

Таким чином, регулювання наближається до реальної ринкової практики, де електронна ціна часто є оперативнішою за окремо підготовлений комерційний лист.

Водночас це не скасовує вимог до належності доказу. Випадковий скріншот без можливості встановити продавця, технічні характеристики чи дату актуальності не є повноцінним підтвердженням. І головне: використання пропозиції при аналізі не створює зобов'язання надалі придбати матеріал саме у цього продавця — аналіз ціни підтверджує ринковий рівень, а не визначає контрагента.

Якщо постачальник не відповів — це ще не порушення

Постанова № 1073 врегулювала поширену практичну ситуацію: відсутність відповіді на запит щодо ціни.

Мінімальний строк очікування становить 5 робочих днів (якщо самим запитом не встановлено більш тривалий строк). Якщо відповідь у цей період не надходить — факт направлення запиту та його залишення без відповіді може бути зафіксований у звіті і слугувати належним обґрунтуванням відсутності необхідної кількості конкурентних пропозицій.

Це принципово змінює підхід до оцінки аналізу. Вирішальним є не лише фактичне отримання певної кількості відповідей, а й підтвердження того, що замовник або підрядник здійснив усі розумні та передбачені дії для їх отримання.

Для органів фінансового контролю це означає: відсутність трьох комерційних пропозицій не може автоматично прирівнюватися до відсутності аналізу, якщо існує документально підтверджений слід пошуку.

Один звіт може використовуватися для кількох об'єктів

За визначених умов один звіт з аналізу цін може використовуватися для кількох об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації або капітального ремонту — якщо вони мають аналогічні технічні характеристики та розташовані в межах однієї області.

Для масштабних програм відновлення або одночасної реалізації групи подібних об'єктів це суттєво скорочує дублювання аналітичної роботи. Крім того, за наявності чинного звіту він може використовуватися на наступних стадіях реалізації того самого проєкту — у випадках, прямо передбачених постановою.

База даних цін: від допоміжного джерела до системного орієнтира

До 1 січня 2027 року триває перехідний період наповнення Бази даних цін. Протягом цього часу поточні ціни визначаються на підставі належно проведеного аналізу — незалежно від середньої ціни у Базі.

Це означає: різниця між фактично застосованою ціною та середнім показником у Базі не може автоматично свідчити про завищення вартості.

Після 1 січня 2027 року роль Бази суттєво посилюється: при формуванні твердої договірної ціни її показники стають одним із нормативних орієнтирів поряд із результатами проведеного аналізу.

Заробітна плата: кошторисні дані мають збігатися з фактичними

При взаєморозрахунках враховується фактично нарахована заробітна плата у межах ліміту договірної ціни — за винятком частини, врахованої у загальновиробничих та адміністративних витратах. Підтверджується відповідною довідкою.

До довідки може включатися винагорода фізичним особам за цивільно-правовими договорами — якщо їхні роботи безпосередньо пов'язані з реалізацією конкретного договору підряду та належать до прямих витрат.

На практиці це означає: кошторисна, бухгалтерська та договірна складові проєкту повинні бути взаємоузгодженими. Розрив між ними при перевірці несе значно більші ризики, ніж формальна помилка в окремому документі.

Перехідні положення: нові правила не переглядають старі документи

Постанова № 1073 прямо передбачила: проєктна документація, затверджена до запровадження обов'язкового електронного звіту з аналізу цін, не потребує коригування виключно через відсутність такого звіту. Так само відсутність або втрата чинності звіту щодо раніше затвердженої документації не створює обов'язку повторного коригування або проходження експертизи.

Це закріплює фундаментальний принцип контролю: правомірність документа оцінюється відповідно до нормативних вимог, що діяли на момент його складання та затвердження.

Для довготривалих будівельних проєктів це має особливе значення: проєктування, експертиза, закупівля, укладення договору та виконання робіт можуть відбуватися у різних нормативних «епохах».

Тверда та динамічна договірні ціни — головна межа нового регулювання

Тверда і динамічна договірні ціни — це не просто два способи оформлення вартості, а різні моделі розподілу ризиків між сторонами договору.

За твердої договірної ціни основний аналіз ринкового рівня матеріальних ресурсів концентрується на етапі її формування. Тверда ціна не може бути фактично перетворена на динамічну лише тому, що через кілька місяців після укладення договору на ринку з'явилася інша ціна на той самий ресурс.

За динамічної ціни вартість ресурсів продовжує мати самостійне значення і під час взаєморозрахунків за фактично виконані роботи.

Саме тому механічне порівняння ціни матеріалу в акті виконаних робіт із пропозицією, знайденою контролюючим органом на іншу дату, не може вважатися достатнім доказом завищення. Для належної оцінки необхідно встановити: дату формування ціни, її вид, технічні характеристики матеріалу, порядок аналізу та умови договору.

Для фінансового контролю важливо не лише скільки коштує — а як сформована ціна

Постанова № 1073 ускладнює спрощений підхід, за якого сам факт наявності нижчої ціни в іншого постачальника використовується як достатня підстава для висновку про завищення.

Для обґрунтованої оцінки необхідно відтворити весь механізм: визначити стадію, суб'єкта аналізу, вид договірної ціни, належність ресурсу до групи 60/30/10 або 60/40, допустимі джерела, момент часу та технічну співставність матеріалів.

Однакове або схоже найменування товару ще не означає економічно та технічно співставних ресурсів. Арматура різного класу, бетон різної марки, кабель з іншим перерізом, обладнання з відмінними параметрами — можуть мати суттєво різну вартість навіть у межах однієї товарної групи. Тому належний аналіз ціни — це пошук співставної ціни співставного ресурсу у релевантний момент часу, а не пошук найдешевшої пропозиції на ринку.

Цифровий слід стає частиною доказової системи

Постанова № 1073 послідовно пов'язує з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва (ЄДЕССБ):

• звіт з аналізу цін на матеріальні ресурси
• договірну ціну та її подальші зміни
• документи, що містять інформацію про ціни на різних етапах реалізації проєкту

Таким чином, цифровізації підлягає не окремий документ, а весь ланцюг походження ціни — від кошторисної документації до актів виконаних робіт. База даних цін у складі ЄДЕССБ акумулює електронні цінові пропозиції і поступово стає ключовим орієнтиром для визначення поточної вартості ресурсів.

Практично це означає, що спірна вартість у будівельному спорі більше не може оцінюватися за одним окремо взятим актом КБ-2в. Адвокат, контролер і суд матимуть змогу відтворити всю хронологію формування ціни — і перевіряти її правомірність за правилами, що діяли на кожному відповідному етапі.

Висновки АО «Шкребець і партнери»

Головне значення Постанови № 1073 — не зміна окремих технічних правил, а зміна самого підходу до оцінки вартості будівництва.

Система відходить від моделі, де достатньо було формально зібрати певну кількість комерційних пропозицій, і переходить до комплексного підходу, де враховуються: економічна вага ресурсу, момент формування ціни, вид договірної моделі, належність джерел та документальна послідовність усіх рішень.

• Для замовника — необхідність вибудовувати систему ціноутворення ще до оголошення закупівлі і забезпечувати її безперервність на всіх стадіях
• Для підрядника — ключового значення набувають належне формування договірної ціни, документування ринкових показників, контроль фактичних витрат та правильне врегулювання в договорі механізмів зміни вартості
• Для органів фінансового контролю — Постанова № 1073 звужує простір для механічного порівняння цін. Наявність дешевшої пропозиції на іншу дату або в іншого постачальника сама по собі не доводить неправомірності сформованої вартості

У потенційних спорах предметом аналізу дедалі частіше буде не окрема цифра, а весь механізм її походження: коли сформовано ціну, ким, для якого виду договірної ціни, на підставі яких джерел та якими документами підтверджено процес.

Детальніше про публічні закупівлі в будівництві — у статті Переговорна процедура закупівлі 2026: нові правила. Про загальні зміни до Особливостей з 01.09.2026 читайте у статті Зміни до Особливостей закупівель: огляд Постанови № 957.

FAQ: найчастіші запитання

Нормативна база

• Постанова КМУ від 26.08.2026 № 1073 (зміни до Постанови № 1512, набула чинності 01.09.2026) → zakon.rada.gov.ua
• Постанова КМУ від 19.11.2025 № 1512 «Про затвердження Порядку аналізу цін на матеріальні ресурси» → zakon.rada.gov.ua

Матеріал підготовлено Яною Мельниченко, адвокатом АО «Шкребець і партнери», у співпраці з командою e-Lot Procurement. Стаття носить інформаційний характер і не є юридичною консультацією.